Квартиры в новостройках Тбилиси часто сдают в чёрном, белом или зелёном каркасе. В каждом из них есть что проверить, пока акт приёма-передачи ещё не подписан. Ниже — что смотреть и чем, что взять с собой и как оформить замечания, чтобы застройщик их не потерял.
Чёрный, белый и зелёный каркас: что это
Названия прижились, но единого стандарта за ними нет: состав каркаса у застройщиков Тбилиси разный. Например, окна и входная дверь в чёрном каркасе у одних застройщиков есть, у других нет. Поэтому главный документ при приёмке — не название, а договор и приложение с описанием комплектации. Квартиру нужно сверять с ним. Ниже — то, что бывает обычно.
| Каркас | Что обычно есть | На что смотреть |
|---|---|---|
| Чёрный | Несущие конструкции, наружные и межквартирные стены, перекрытия. Внутри без штукатурки и стяжки. Окна и входная дверь — у одних застройщиков есть, у других нет. Инженерия подведена к квартире или к стояку. | Геометрия, трещины, следы воды на бетоне; наличие и состояние окон и двери (если они есть в договоре); где именно заканчиваются сети. |
| Белый | Обычно плюс штукатурка стен, стяжка пола, окна, входная дверь, разводка электрики, выводы воды и канализации. Иногда — перегородки. | Ровность штукатурки и стяжки, точки электрики по плану, выводы воды и канализации. |
| Зелёный | Обычно плюс подготовка под отделку: шпаклёвка, иногда гипсокартон и потолки. Остаются покраска, полы, плитка, сантехприборы и светильники. | Качество шпаклёвки, углы и откосы, состояние потолков. |
Что проверить в любом каркасе
Площадь, размеры, высота потолков
- Обмерьте комнаты лазерным дальномером (рулетка тоже подойдёт) и сверьте результат с планом и договором. Высоту потолков измерьте в нескольких местах.
- Прежде чем сравнивать площади, выясните, как площадь считается в договоре: по внутренним размерам или по осям, с балконом или без. Иначе сравнивать будет нечего.
- Если площадь по обмеру не совпадает с договорной, запишите расхождение с цифрами и обсуждайте его с застройщиком по условиям договора — до подписания акта.
Окна и балконная дверь
- Откройте и закройте каждую створку во всех предусмотренных режимах: она не должна задевать раму, заедать или провисать.
- Уплотнители идут по всему контуру, целые, без разрывов.
- Стеклопакеты и профиль осмотрите под углом к свету: сколы, царапины, трещины.
- Монтажный шов вокруг окна сплошной, без пустот и разрывов; снаружи на месте отливы.
Входная дверь
- Дверь закрывается без перекоса, зазоры по контуру ровные. Замки запираются и отпираются без усилия, комплект ключей на руках. На полотне и коробке нет вмятин, царапин и других повреждений.
Стены и перекрытия
- Трещины, сколы, раковины в бетоне, торчащая арматура: отмечайте каждое место и фотографируйте.
- Следы воды и протечек: потолок, углы, стыки стен с перекрытием. Смотрите с фонарём: пятна и подтёки при дневном свете видны не всегда.
Балкон или лоджия
- Пол должен иметь уклон от дома: вода уходит наружу, а не к двери. Проверьте уровнем или пролейте немного воды.
- Уточните по описанию комплектации, предусмотрена ли гидроизоляция, и посмотрите, нет ли следов воды.
- Ограждение закреплено надёжно: осмотрите крепления и нажмите рукой, не опираясь всем весом.
Инженерные системы
- Где проходят стояки и стоят счётчики, можно ли к ним подойти.
- Ввод электрики и щиток: на месте ли они, как подведено питание.
- Вода и канализация: где именно заканчиваются сети — на входе в квартиру или у стояка (как написано в договоре).
- Вентиляционные каналы: тягу обычно проверяют листом бумаги. Поднесите его к решётке или отверстию, лист должен прижиматься.
- Отопление, если оно предусмотрено договором: что именно подведено.
Дополнительно в белом каркасе
- Штукатурка. Приложите двухметровую рейку к стене в нескольких местах и направлениях: просветы покажут неровность. Допустимое отклонение ищите в договоре или приложении; если его там нет, спросите у застройщика и запишите ответ. Простучите стену: глухой звук обычно означает пустоты под штукатуркой. Осмотрите трещины.
- Стяжка пола. Проверьте ровность рейкой и уровнем, осмотрите трещины, простучите. Глухой звук — признак пустот.
- Электрика. Точки розеток, выключателей и выводов под светильники совпадают с планом; щиток подписан, то есть понятно, какая линия за что отвечает. Розетки проверьте тестером, если в квартире есть напряжение.
- Сантехника. Выводы воды и канализации на своих местах и заглушены.
Дополнительно в зелёном каркасе
Зелёный каркас обычно включает всё из белого, поэтому список выше тоже ваш. К нему добавляется отделочная подготовка.
- Шпаклёвка. Выключите общий свет и посветите фонарём вдоль стены, под острым углом: бугры, борозды, раковины и непрошпаклёванные места видны сразу.
- Углы и откосы окон и двери: прямые, без сколов и трещин.
- Потолки, если они сделаны: ровность, трещины по швам.
Что взять с собой, если принимаете сами
- лазерный дальномер или рулетка;
- рейка 2 м и уровень;
- фонарь;
- тестер розеток (если в квартире есть напряжение);
- лист бумаги для проверки тяги;
- план квартиры и договор с приложением, на бумаге или в телефоне;
- телефон для фото.
Как оформить замечания
- Записывайте письменно. Каждое замечание — отдельной строкой: где (комната, стена, окно), что не так, фото. Снимайте так, чтобы было видно и дефект, и место: сначала общий план, потом крупно.
- Проходите квартиру вместе с представителем застройщика. Замечания фиксируются при нём.
- Передайте список застройщику письменно (письмом или в мессенджере) и сохраните подтверждение, что он получен.
- Подписывайте акт вместе с приложенным перечнем замечаний и согласованным сроком устранения каждого. Если есть незакрытые замечания, лучше не подписывать акт без этого перечня.
Порядок приёмки и сроки устранения обычно прописаны в договоре: ориентируйтесь на него. Это практические советы, а не юридическая консультация.
Чего лучше не делать
- Принимать квартиру в спешке или в темноте. Нужны дневной свет и достаточно времени, чтобы не пропустить дальние углы и потолок.
- Приходить без договора и плана. Без них не с чем сверять ни комплектацию, ни размеры.
- Верить на слово обещанию «доделаем после подписания». Любое обещание записывайте в перечень со сроком.
- Подписывать акт под давлением срока. Если вы не успели осмотреть всё, лучше попросить время до подписания, чем подписать непроверенное.
Приёмка со специалистом
Если вы не уверены, что заметите дефекты, или хотите иметь независимый список для разговора с застройщиком, приёмку можно поручить нам. Мы осматриваем квартиру в чёрном, белом или зелёном каркасе и передаём письменный список дефектов для застройщика.
Стоимость — 5 ₾/м², минимум 250 ₾. Как это считается:
- 45 м² — 250 ₾: по формуле выходит 225 ₾ (45 × 5), поэтому срабатывает минимум;
- 60 м² — 300 ₾;
- 100 м² — 500 ₾.
Стоимость приёмки квартир указана в лари. Квартиры после ремонта (отделка, сантехника, электрика) мы тоже принимаем: цена определяется по объекту и выше, чем за приёмку в новостройке. Если принимаете ремонт сами, пригодится чек-лист по шести инженерным системам. Цены на приёмку и технадзор — на странице аудита и технадзора.
После приёмки: если планируете ремонт
Следующий шаг — обычно ремонт. Прежде чем подписывать договор с бригадой, посмотрите, как выглядит смета на ремонт и из чего она состоит, и прочитайте, как её проверить. О контроле работ по ходу ремонта — в статье про технадзор.
Частые вопросы
Когда звать специалиста — до или после подписания акта?
До. Список замечаний должен быть готов к моменту подписания, чтобы приложить его к акту. Как быть с замечаниями, найденными уже после подписания, определяет договор, и рассчитывать на этот путь лучше не стоит.
Нужен ли на приёмке представитель застройщика?
Лучше, чтобы он был: замечания фиксируются при нём, и потом сложнее утверждать, что дефекта не было. Если его нет, отправьте список письменно и сохраните подтверждение отправки.
Что делать, если застройщик не согласен с замечаниями?
Опираться на договор и приложение с описанием комплектации. К каждому спорному пункту приложите фото, место и ссылку на пункт договора или чертёж, где указано, как должно быть. Отправляйте письменно и сохраняйте переписку. Юридических гарантий здесь не даст никто: результат зависит от текста договора.
Сколько стоит приёмка квартиры?
Приёмка квартиры в новостройке (чёрный, белый или зелёный каркас) — 5 ₾/м², минимум 250 ₾. Квартира 45 м² — 250 ₾ (по формуле 45 × 5 = 225, поэтому срабатывает минимум), 60 м² — 300 ₾, 100 м² — 500 ₾. Стоимость указана в лари.
Принимаете ли квартиры после ремонта?
Да: отделку, сантехнику и электрику. Стоимость определяется по объекту и выше, чем за приёмку в новостройке.
Проверим вашу квартиру до подписания акта
Осмотрим квартиру в чёрном, белом или зелёном каркасе и передадим письменный список дефектов для застройщика. 5 ₾/м², минимум 250 ₾, стоимость указана в лари.
Цены и заявка →