Технадзор за ремонтом квартиры в Тбилиси: что проверяют, на каких этапах и сколько стоит

Что такое технадзор и чем он отличается от прораба

Прораб подрядчика работает на подрядчика. Его задача — чтобы бригада вышла вовремя, материалы были на месте и график держался. Это нужная роль, но на объект он смотрит глазами того, кто его делает.

Технадзор работает на заказчика. Он не отвечает за темп. Он отвечает за то, чтобы скрытые работы были сделаны правильно и задокументированы, пока их ещё видно: чтобы вы знали, что лежит в стене, в стяжке и под плиткой.

В разговорах «технадзор», «технический надзор» и «строительный контроль» со стороны заказчика обычно означают одно и то же: независимый человек приезжает на объект, проверяет работы и фиксирует результат. Юридические определения мы здесь не разбираем. Практический совет проще: что именно проверяется и что вы получаете после каждого выезда, лучше записать в договоре или в заказе.

Когда технадзор особенно нужен

• Вы не в Грузии. Посмотреть самому нельзя, а независимый человек на объекте, который смотрит от вашего имени, — полезная часть удалённого ремонта. Подробнее — в статье о ремонте на расстоянии.
• Подрядчик вам незнаком. Как он обращается со скрытыми этапами, станет понятно уже по первым выездам.
• Бюджет крупный. Чем больше объём, тем дороже обходится ошибка, найденная поздно.
• Санузлы и кухня. Там вода. Ошибка в гидроизоляции или разводке не проявляется в день сдачи, она проявляется позже.
• Переделка электрики. Новые линии, щиток, перенос розеток: трассы закрывают штукатуркой, и после этого их положение известно только по схеме и фотографиям.

Этапы ремонта и что на них проверяют

Ниже — типичная последовательность. Не на каждом объекте нужны все выезды: набор зависит от того, что вы делаете — перепланировку, полный ремонт или только отделку.

Первая строка таблицы — про бумаги, а не про стройку. Смету и договор можно проверить до начала работ: как это делают сами — в статье «7 приёмов, которыми раздувают смету», а если хотите передать это нам — это аудит сметы, отдельная услуга. Расположение перегородок и трасс проще проверять, когда есть проект: зачем он нужен, мы писали отдельно.

Электрика и сантехника: смотреть нужно до закрытия

Это самый важный выезд. Кабель и трубы после штукатурки и стяжки не видны, а любая переделка означает вскрытие готовых стен и пола. Мы сверяем трассы со схемой, смотрим, что линии разведены по отдельным группам, а к распаечным коробкам, узлам и кранам остаётся доступ. Трассы фотографируем с привязкой к размерам — от угла, от пола: через год, когда понадобится повесить полку, по такому снимку видно, где сверлить нельзя.

Водоснабжение проверяют опрессовкой: систему заполняют, поднимают давление и по манометру смотрят, держится ли оно. Какое давление и сколько времени выдерживать, зависит от труб и системы; это стоит согласовать до проверки, поэтому конкретных цифр здесь нет. В канализации смотрим уклон: при неправильном уклоне стоки задерживаются, появляются засоры и запах.

Гидроизоляция санузла: тест проливом

Сначала смотрим, как гидроизоляция заведена на стены и как сделаны примыкания к трапу и трубам, — это самые уязвимые места. Затем тест проливом: пол заливают водой, и она стоит не меньше суток. После этого смотрим, нет ли следов влаги на смежных стенах и, если есть доступ, у соседей снизу. Плитку имеет смысл класть только после такого теста.

Стяжка, штукатурка и плитка: допуски лучше записать в договор

Ровность стяжки и стен проверяют двухметровой рейкой, вертикаль — уровнем, углы — на прямоту. Допустимое отклонение зависит от вида отделки и от того, о чём вы договорились, поэтому цифр здесь нет — и в этом суть совета: запишите допуски по ровности в договор до начала работ. Тогда спор «ровно или нет» превращается в замер. Для плитки смотрим раскладку, ровность швов, пустоты под плиткой (простукиванием: пустое место звучит иначе) и уклон к трапу.

Если хотите проверить часть систем сами, у нас есть чек-лист: как проверить инженерные системы в квартире — по шести системам.

Что вы получаете после выезда

После выезда у вас на руках письменное заключение, фото и список замечаний. Это документ, с которым можно идти к подрядчику: замечание с фотографией и указанием места обсуждать проще, чем «мне кажется, где-то криво». Мы не обещаем, что подрядчик со всем согласится. Мы обещаем, что у вас будет записано, что и где было сделано на момент выезда.

Сколько стоит технадзор и сколько выездов нужно

Цены указаны в долларах, оплата в лари по курсу на день оплаты.

Как выбрать:

• Разовые выезды — если ремонт небольшой или подрядчик знаком. Как правило, это четыре ключевые точки: перед закрытием стен (электрика и вода), после гидроизоляции, перед плиткой и на приёмку.
• 4 выезда в месяц — когда ремонт в активной стадии и скрытые работы закрываются одна за другой.
• 8 выездов в месяц — плотный график или крупный объект: несколько бригад работают параллельно, и закрывать приходится часто.

Ответим до 15 минут в рабочее время. Точную цену пакета называем, когда видим объём работ и график, начинаем после вашего согласования, и дальше цена не меняется.

Вы же сами подрядчик — как это сочетается?

Вопрос справедливый. Ответ в устройстве услуги: на чужом объекте мы работаем на заказчика, а не на бригаду. Заключение остаётся у вас. Цена выезда известна заранее и не зависит от количества замечаний, поэтому нам нет смысла ни преувеличивать, ни смягчать.

Частые вопросы